各位業主：
江大園第一屆業主委員會自2008年3月13日成立至今，已工作一年多了。一年多來，江大園業委會的委員，肩負全體業主的信任和委托，為維護1292戶業主的整體利益和各項合法權益，在各位業主的支持下、在學校和政府相關部門的幫助下，做了一些工作。回顧過去一年，我們覺得主要做了三件事：
第一、依法依規重新招聘物業服務公司，與中標的中原黃埔物業服務公司簽訂了三年期的《物業服務合同》；
業主委員會成立后，首先對原物業公司進行了綜合評價；先后召開多次會議，是重新招聘物業公司還是續聘天源公司？經過征求多方意見以及業主大會票決：重新招聘物業公司。此時離5月1日只有四十多天，在這短短的四十天內，我們做了如下工作：
一、制定招標書等法律文件，向湖北省、武漢市10多個物業公司發出邀標函；
二、參觀、走訪、實地考查了幾個投標的物業公司所管理的小區。在參觀、走訪和實地考查中，學習各小區業委會管理小區的先進經驗；
三、向武漢市房地局物業處要政策，爭取招標工程中的主動權。通過我們的努力，本次招標的評標專家全部由江漢大學產生，武漢市房地局只派專家監督。依照合法、合規、公平的原則，在4月30日完成了招聘物業公司的工作，并在當天下午6時進行了臨時交接。
四、修訂物業服務合同，業主委員會多次會議商討物業服務合同，并就實質性內容同中原黃蒲進行了談判，經過努力5月13日同中標公司中原黃蒲物業管理公司簽定了《物業服務合同》，小高層0.85/m2,（其中一樓0.65/m2）多層0.45/m2的物業服務收費標準，比天源物業的服務費還要低。
第二、監督物業公司履行合同、督促物業公司依據《業主公約》進行服務。對業主反映的房屋建設質量等問題，積極與建設方、物業公司進行協調并及時向學校領導反映，維護業主正當合法利益。
在這方面，我們做了以下工作：
一、業委會剛成立時，正值小區房屋一年質量維修到期，2008年3月底，業委會對業主反映的房屋質量問題，向學校建房領導小組提出維修建議，很快建設方招銀公司就成立了一個維修隊，從4月1日起維修一個月，當時要求每戶驗收簽字。
二、2008年3月28日業委會同天源物業進行了溝通，主要針對天源物業存在的問題交換了意見，并要求其加強管理，特別是小區內亂放亂蓋、汽車亂停、狗滿為患等問題要迅速解決；最為重要的就是要求天源物業退還業主到期的裝修押金和結構保證金。
三、由于江大園小區小高層的電梯沒有三方對講系統，武漢市特種設備檢驗所對小區下達了限期整改的書面通知，為了業主的安全，三方對講系統屬于強制性項目，必須安裝；6月24日，在開發區技術監督局的主持下，在小區內召開了四方協調會議，會議達成兩條意見：1.建設方招銀公司負責在2-3個月內完成三方對講系統的升級與改造，2.中原黃埔物業公司在改造期間負責電梯的安全運行，并同開發區技術監督局簽定了電梯安全管理協議書，該項目由業委會監督執行；在各方努力下，電梯三方對講系統的升級與改造項目按時完成。
四、江大園小區的電子視頻監管系統一直運行不正常，業委會多次向領導反映，學校基建處對業委會的工作給予了大力支持，他們多次要求建設方招銀公司對視頻監管系統反復維修，到目前為止，該系統運行基本正常。
五、江大園小區交付使用已近兩年，根據有關保修條款，水電保修2年，屋面滲水保修5年，4月初業委會會同建房領導小組和物業公司聯合發出通知：對業主房屋存在的水電質量問題進行為期最后一個月的維修，包括單元門的對講系統的安裝與維修，此項工作還在進行中，屋面滲水保修工作也在進行中。
六、業委會吸取天源公司不退押金的教訓，對2008年5月1日新裝修業主所交押金和保證金進行監控，具體辦法是：物業公司每個星期向業委會上繳所收的押金和保證金，到期退還每個星期結一次帳，到目前為止未發生差錯，這樣很好的保證了業主的利益。
七、辦理物業服務費代繳之事。由于物業服務費代繳對業主有一定好處，業委會與許多領導和部門溝通，并得到了他們的大力支持，經過與業主簽定委托書后，2008年6月正式按月實施。實施代繳的好處有三：1、按月代繳，享受一年一次性交費的優惠；2、為物業公司在小區提供高標準服務和創辦高檔小區，解除經濟上的后顧之憂；3、業主的資金實際上是按月劃撥給物業公司，避免了業主一次交足一年服務費而使業委會對物業公司失去經濟制約手段的狀況，也保證了業主資金的安全。，
八、業委會根據與物業公司簽定的合同，分別在半年和一年期間進行了檢查與考核，對物業公司存在的服務問題提出了整改意見。
第三、依靠學校、依法依規向天源物業討要業主的裝修押金和結構保證金。
在這方面，我們做了以下工作：
一、新的物業公司接手后，業委會迅速找了天源物業公司商談退還押金之事，并在5月5日同他們進行了第一次談判；對方提出了打包結算，就是將學校和業主所欠該公司的款項與裝修押金和結構保證金沖抵。當時業委會表示堅決反對，過后，我們將此事跟學校領導作了比較詳細的匯報。5月中旬我們業委會三個主任再次來到天源公司總部，同該公司董事長劉迎進行了磋商，但仍然沒能達成一致意見。在一個月時間內，業委會、原業委會（籌）先后和天源物業進行過四次交涉，但都沒有結果。
二、在一個月時間內，業委會先后和天源物業進行過四次交涉，深感天源物業沒有解決問題的誠意，于是業委會商定：到行政主管部門及武漢市房地局物業處和開發區物業科進行投訴，6月上旬我們將投訴信一式兩分，分別送到上述兩個單位；武漢市房地局物業處沒有反饋意見。6月13日開發區物業科組織了一次協調會，天源物業董事長劉迎只對地下車庫收費作出了減半的讓步。協調會后，我們及時向學校有關領導和部門領導作了匯報，但沒有人同意天源物業的意見，大家都認為天源物業的要求不合理，而且很過分。
三、在談判、投訴和協商無果的情況下，業委會三個主任找領導反復商量，決定法律訴訟，為此，我們找到政法學院領導，希望他們能夠出面幫助一把，由于他們忙于教學和科研，沒有時間，被婉言謝絕。業委會最終決定由學校法律事務辦公室代理訴訟。從7月中旬開始收集有關證據，最難收集的是業主手中的收據，前后三個月的時間，但仍然沒有完全收齊；到10月份共收到298戶業主的基本資料，去年底將298戶業主合為一體，作為一個案件上訴到開發區法院（這也是法院的意見），并開庭一次，由于雙方愿意調解，法院也組織調解過一次，但沒有達成一致意見。武漢市中級法院知曉此事后認為：298戶業主不能作為整體上訴，他們認為這樣容易引起群體事件，必須改為298個案件；因此，今年初業委會又組織了一次委托簽字。3月20日再次開庭，業委會聽律師講：調解比判決回錢快，所以同意調解；到目前為止，2個多月過去了，法院沒有組織一次調解。因此業委會深感此事的艱巨性。
第四、目前存在的主要問題，業委會今后的主要工作。
各位業主：江大園業委會已工作一年了，盡管我們非常努力，但沒有達到預期的目標，到目前為止還存在以下主要問題：
一、狀告天源物業討要裝修押金和結構保證金至今沒有結果，在這個問題上，業委會對換掉物業公司所遇到的困難預計不足。
二、江大園小區現在的物業公司維持運行困難。主要是中原黃埔物業公司收取的物業費偏低，其中298戶打官司的業主緩交，六十幾戶未拿鑰匙，近九十幾戶拿了鑰匙未交物業費，而這些戶型主要分布在小高層和大戶型，所以欠費比重較大。由于欠費較多，中原黃埔物業公司服務質量有所下降，業委會的監督工作變得困難。
三、江大園小區有少部分業主不遵循業主規約，主要表現在：1.有極個別業主亂搭亂蓋；2.有少數業主不按規定飼養寵物； 3.有些業主不約束自己的裝修隊伍中，不遵循裝修作息時間；4.汽車隨意停靠。5.無正當理由不繳物業服務費，；6.未經過學校同意房屋出租。
面對目前存在的主要問題，業委會今年的主要工作是：繼續會同學校法律事務辦公室向天源物業討要我們的裝修押金和結構保證金；督促沒有繳納物業費的業主繳齊物業費；監督物業服務公司履行物業服務合同；繼續尋求學校的支持，盡快促成小區商業門面的使用，以方便廣大業主；多聽取廣大業主的合理化建議。
各位業主，業委會的工作是一件全新的工作。我們要繼續學習《物權法》和《物業管理條例》。認真領會，以便更好地為廣大業主服務。這一年我們雖然作了一點事情，但離廣大業主的期望有一定的差距，希望廣大業主能夠理解我們，繼續支持業委會的工作。
謝謝大家。
江大園業主委員會
200年5月30日